Luật sư tư vấn tranh chấp sai diện tích ranh giới đã phân lô sẳn?

1.Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, không có sổ đỏ

Việc mua hay không là tùy thuộc vàohoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lýthì việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủiro sau:

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luậtDân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưnhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản,phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua cótrách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủtục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Côngchứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việcmua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợpđồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhaunhững gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai: tài sản không được cấp giấychứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản,do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịchhợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấnchiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vàitrường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủmới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba: tuy việc cấp phép xây dựngkhông đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với nhữngthửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này cónghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộctháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợpnhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hànhchính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Thứ tư: nếu vì lý do nào đó sau khimua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằnghình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhàkhông có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất: khi giá nhà đất tăng cao,chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người muathường thua thiệt.

Thứ hai : việc xây mới, cải tạo, sửachữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba : do nhà không có giấy chứngnhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linhhoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Do những điều kiện nhất định mà bạnvẫn quyết định mua căn nhà nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiệnnhững việc sau:

- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửađất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếmkhông? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quancó thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bịtranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trongcác trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thôngtin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBNDxã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tínhtham khảo.

- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bênbán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham giacủa cả hai vợ chồng.

- Yêu cầu người bán giao bản chínhcác giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

- Hợp đồng mua bán nên mời hai ngườilàm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

- Việc thanh toán thực hiện tại ngânhàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

- Nhận bàn giao nhà ngay sau khithanh toán tiền mua nhà.

2.Tranh chấp sai diện tích ranh giới đã phân lô sẳn?

Thưa luật sư! Chúng tôi có một vàicâu hỏi liên quan đến đất đai, mong nhận được sự tư vấn. Nhà tôi xây dựng từnăm 2008, thuộc khu quy hoạch nhà cao tầng. Cả khu phố đều có mặt bằng đất thổcư để xây dựng là 4m,16m. Hiện nay còn trống 2 nền, chủ mới đến mua và định xâycất nhưng đo đạc lại thì thiếu mỗi nền khoảng 6 cm. Chủ nhân mảnh đất ấy mớinhờ một nhóm người bên địa chính xuống phóng ranh định vị gì gì đó không rõvà bảo là cả khu nhà hàng xóm chúng tôi đều xây cất sai định vị nhà (tôi cũngmờ mịch chả hiểu thế nào, xây nhà phải nhờ người định vị sao?).

Vì chúng tôi mua đất nền rồi xây lênvách liền vách, đủ kích thước là 4m,16 m...Chứ chả có nhà ai hơn. Giờ chủ khuđất trống bảo chúng tôi lấn chiếm mỗi người 1 ít nên giờ hai nền còn lại mới bịthiếu không xây cất được. Chị chủ nọ còn đòi thưa kiện cả xóm để biết được aiđã lấn thêm. Vậy thưa luật sư, vấn đề là những nhà xây sau thì theo ranh giớiđã phân lô sẳn của chủ trước kia, chúng tôi xây trên 9 lô đất của mình, có sổđỏ, nhà xây xong có hoàn công của Địa Chính...

Vậy, nếu sai thì sai từ đâu, và nếukhông sai thì chủ đất đó nói có đúng không là cả xóm xây sai lô đất dẫn đếnhụt phần lô đất sau cùng của chị ta ?

Xin cám ơn luật sư.

Luật sư Gia Đình trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng vàgửi câu hỏi

Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôixin trả lời như sau:

Căn cứ Điều 3 Nghị định số102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

"1. Lấn đất là việc người đangsử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diệntích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất màkhông được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất dođược Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không đượcNhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thựchiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đấtđai."

Tiếp theo, Theo quy định tại điều 12Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 12. Những hành vi bịnghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đấtđai."

Để xác định được hộ gia đình nàođã lấn đất hay không thì bạn phải dựa vào ranh giới thửa đất nhà bạn đã ghitrong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất. Hành vi được coi là lấn đất phải có dấu hiệu là sự dịch chuyển, thayđổi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với biên bản bàn giao đấtban đầu gia đình em bạn nhận được từ UBND xã, với mục đích để mở rộng diện tíchđất thực tế.

“Điều 175Bộ luật Dân sự số 2015quyđịnh về ranh giới giữa các bất động sản

Điều 175. Ranh giới giữa các bấtđộng sản

1. Ranh giới giữa các bất động sảnliền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác địnhtheo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không cótranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốcgiới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụngkhông gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợpvới quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất củangười khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng câyvà làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theoranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phảixén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, theo bạn trình bày thìnhững nhà đã xây dựng trước kia có hoàn công của địa chính, tức làcán bộ địa chính cũng đã đến đo đạc trước khi xây, các gia đình chỉxây theo ranh giới đã phân cùa cán bộ địa chính. Nên bạn có thể đếnỦy ban nhân dân xã để tham khảo hồ sơ địa chính ở mảnh đất củamình, của các hộ xung quanh để biết được diện tích phần đất bịchênh lệch; hoặc yêu cầu chính quyền địa phương xác nhận, xem xét làdo lỗi của bên nào trước để có những hướng giải quyết cụ thể.

3.Giải quyết tranh chấp liên quan tới diện tích đất lộ giới?

Câu hỏi tư vấn: Tôi xin hỏi nhà tôingày xưa có hiến đất cho nhà nước làm lộ là 20m, nhưng nhà nước chỉ sử dụng làmlộ có 10m, đến nay đã rất lâu (khoảng 10 năm) con lộ vẫn không có gì thay đổi.Ông A (giáp ranh nhà tôi) bán đất cho ông B nhưng không có lối đi (do phần đấtnhà tôi nằm phía ngoài),

Nay ông B hỏi mua lại đất nhà tôikhông được nên đã cố ý xây hàng rào trên phần đất đó và nói là "đất lộgiới" (khoảng 5m từ mặt lộ vào) quả thực nếu xây con lộ 20m thì đó là đấtlộ giới. Nhưng đã gần 10 năm nay con lộ chỉ xây 10m (nhà nước sử dụng khônghết) thì đó có phải là đất thuộc quyền sử dụng của tôi? trên phần đất đó tôiđều có giấy tờ chứng minh đó là đất của mình. Trân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửicâu hỏi đề nghị tư vấn tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với trường hợp của bạnchúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thìtrước đó gia đình có hiến tặng đất cho nhà nước với diện tích 20m để làm lộgiới. Trong đó nhà nước chỉ sử dụng hết 10m làm lộ giới, còn diện tích 10m cònlại để xác định có thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn hay không thì phải xácđịnh thời điểm gia đình hiến đất đã có văn bản gửi cơ quan nhà nước hay chưa.Theo đó, trong trường hợp chưa có văn bản mà chỉ thông qua đồng ý bằng miệng vàtrên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thể hiện công nhận 10m thì được xácđịnh thuộc quyền sở dụng của gia đình bạn. Nên việc gia đình ông B tự ý xâyhàng rào trên đất của gia đình là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, do đóđể đảm bảo quyền lợi của mình thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi Uỷ bannhân dân xã, phường để giải quyết. Cụ thể, Luật đất đai năm 2013 về hành vi bịcấm:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã được công bố.

Tuy nhiên, trong trường hợp gia đìnhtự nguyện hiến tặng 20m cho nhà nước, đã được nhà nước công nhận thì mặc dùdiện tích làm lộ giới chỉ sử dụng đến 10m, còn 10m lại không sử dụng đất thìvẫn được xác định diện tích này thuộc quyền quản lý nhà nước. Nhưng vì từ thờiđiểm xác định lộ giới đến hiện nay đã trên 10 năm và vẫn do gia đình sử dụng10m đất đó nên được phép tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đất đã đượcxác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình. Do đó,việc gia đình ông B hiện nay khi mua lại đất của gia đình ông A đã tự ý xâyhàng rào mà không thông báo cho phía gia đình cũng như cơ quan chức năng làhành vi trái pháp luật. Từ đó, để đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp của mìnhthì gia đình làm đơn khiếu nại gửi Uỷ ban nhân dân để xử lý, giải quyết. Điều56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai.

Điều 56. Đất xây dựng công trìnhcông cộng có hành lang bảo vệ an toàn

4. Tổ chức trực tiếp quản lý côngtrình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy bannhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soáthiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đểkiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:

b) Trường hợp sử dụng đất khôngthuộc quy định tại Điểm a Khoản này thì người đang sử dụng đất trong hành langbảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã đượcxác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình;

6. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấpnơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm sau:

a) Phát hiện và xử lý kịp thời nhữngtrường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảovệ an toàn công trình; ngăn chặn kịp thời các công trình xây dựng trái phéptrên đất hành lang bảo vệ an toàn công trình; buộc người có hành vi vi phạmkhôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm;

b) Phối hợp với cơ quan, tổ chứctrực tiếp quản lý công trình trong việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bảovệ an toàn công trình; phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý côngtrình trong việc công bố mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

c) Trường hợp để xảy ra hiện tượnglấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàncông trình tại địa phương thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải liên đớichịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

7. Việc sử dụng đất tạm thời để thicông công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn do đơn vị thi công vàngười sử dụng đất thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

 Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.